2011年房地产估价师《经营与管理》习题精选（8）

2.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设-建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设 期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年 项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息， 期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡.第2年项目投资400万元；全部以自 有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800/㎡.项目竣工时，开发商决定将未销售 出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后 各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%. 若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成 本均发生在年末）（12分）

　　答案：

　　2.第一种解法：

　　（I）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60%×（1-30%）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70%×（1-30%）×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80%×（1-30%）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90%×（1-30%）×12=7560A

　　（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/㎡

　　第二种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400× 8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60%×（1-30%）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70%×（1-30%）×12=5880A

　　第5年来：净经营收入=1000×A×80%×（1-30%）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90%×（1-30%）×12=7560A

　　（2）投资的现值=收益的现值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/㎡