土地估价实务基础考试大纲有关内容第3讲讲义

土地年总收益的概念


土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
(一)土地年总收益的概念
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
(二)土地年总收益的构成及计算方法
土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。
（注意：有时出题可能有迷惑条件，有的是实际收益，而有的可能表述为同等条件下，客观收益数值，应当选取客观收益，这一点希望大家引起注意，在后边遇到相似的习题还要做详细讲解。）
土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。
注意：这里有时出判断或者选择题，注意要土地的收益包括有形收益和无形收益。
在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：
(1)从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。
(2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。
(三)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：
1．土地租金
是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2．房地出租的租金
是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
3．企业经营收益
是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。
注意：这一段所讲的意义是应当是正常的经营管理水平，也就是客观总收益，如果经营不善，比如亏损，那它的归属土地的收益不可能为负值。那么我讲的是比较极端的一种状况，但是，现实生活中确实存在者经营管理水平较低，造成总收益较少，那么你直接估算出来的土地价格偏低，就不符合土地的价格状况。所以，具体在考试题目中，在这里要注意题目中给定条件的修饰词，是不是客观总收益，要采取哪个数值，这个应当引起注意。
在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
注意：这一点也要充分引起重视，这也是非常容易忽视和丢分的地方，当然还有其他方面的利息计算，在今后的学习中涉及到的一并给大家讲解。
另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。
注意：这也要引起重视，出租率或空房损失率折算总收益，注意和以后的费用混淆。




总费用的测算方法


总费用的测算方法
(一)总费用的概念
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。
(二)不同条件下土地年总费用的构成及计算方法
根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：
l．土地租赁中总费用的计算
一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：
(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。
(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。
(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。
2．房地出租中总费用的计算
依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：
(1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2％一5％计。
(2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。
(3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1．5‰—2‰。
注意：保险费的单位是千分之1．5‰—2‰。这一点有时考试中也是给出具体数值，但是还是因为时间紧，有时候有考生会记错单位，按照百分数进行计算，结果出现计算错误。
(4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市均有规定。一般月租金在120元以下者只缴纳12％的房产税。月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5％、附加城建税0．35％、教育税附加0．05％等。
(5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：
年折旧费=房屋重置价-残值/耐用年限=房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置价、耐用年限和残值是随房屋结构及等级不同而变化的，一般各城市均有规定标准。
如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限
3．企业经营费用的计算
企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。
根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业(如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业)和生产性企业(如工厂、矿山等工业企业)两大类。经营性企业在经营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；生产性企业在经营过程中的总费用主要包括生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用等。
企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：
(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算
客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。
(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用
如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。