2009年案例分析辅导----拍卖标的物不能交付的违约责任承担（2）

评析
　　本案是一起典型的因委托拍卖经法院执行抵债的不动产，由于委托人在委托前未办理不动产物权变动登记，造成拍卖成交后委托人不能交付拍卖财产而引起纠纷的案件。本案争议的焦点是，拍卖成交合同书的效力及相应的法律责任的承担。
　　（一）拍卖成交合同书是否有效。
　　凡光庆与榆阳区农行经开源拍卖公司依法定程序拍卖成交签订了拍卖成交合同书，该合同系双方真实意思的表示无疑。问题在于拍卖标的物镇川贸易中心房地产的产权证所记载的土地使用权人和房屋所有权人为镇川贸易中心，而非榆阳区农行，这是否违反了拍卖法第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定。虽然镇川贸易中心房地产的产权证上记载的土地使用权人和房屋所有权人为镇川贸易中心，但在委托拍卖时，该处房地产已经榆林市中级人民法院强制执行由镇川贸易中心抵债给榆阳区农行。根据人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，在榆林市中级人民法院执行裁定生效之时，镇川贸易中心部分房地产的物权已发生变动，榆阳区农行已依法享有对该房地产的所有权。因而，拍卖成交合同书未违反拍卖法的强制性规定，是有效的。
　　（二）拍卖成交后是否发生物权效力。
　　榆阳区农行依据法院的执行裁定取得镇川贸易中心部分房地产的所有权，属于非基于法律行为发生的物权变动，取得的是事实物权而非法律物权。该类物权变动无须进行登记或者交付即可发生物权变动的效力，这是物权公示原则的例外，这种例外会导致实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成事实物权与法律物权的分离，如物权取得人对取得的物权作进一步处分时，容易妨害交易第三人的利益，对交易秩序和交易安全带来隐患。为了弥补这一缺陷，事实物权人若要进一步处分不动产物权，应当先办理物权变动登记手续，将不动产登记在自己的名下，使事实物权和法律物权相统一，否则不发生物权效力。本案中，榆阳区农行在委托拍卖前，未将镇川贸易中心部分房地产登记在自己名下，拍卖成交并不发生物权变动效力；在其办理房地产过户登记时，因镇川贸易中心对房地产分割划界存在争议，而致其不能按约定向凡光庆交付拍卖标的物。拍卖成交合同书作为债权合同虽然有效，但并不能发生物权变动的后果。榆阳区农行的违约行为使凡光庆的合同目的无法实现，已构成根本违约，根据合同法第九十四条第（四）项的规定，合同应予以解除。
　　（三）拍卖成交合同书解除后的责任承担。
　　由于买受人凡光庆在拍卖过程中没有过错，并在拍卖成交合同书签订后积极履行了合同约定的支付拍卖标的物价款的义务，在合同因榆阳区农行的违约而解除后，其作为守约方的损失应得到赔偿。
　　1.开源拍卖公司是否承担赔偿责任。拍卖法第十八条第二款规定，“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。如拍卖人违反该规定未尽到说明的义务，给买受人造成损失的，要承担瑕疵担保责任。同时拍卖法第六十一条第二款规定，“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。这是关于拍卖人、委托人免责条件的规定。本案中，在拍卖前，开源拍卖公司在《特别规定》中已主动声明对拍卖标的物权属现状和建筑状况不承担任何瑕疵担保责任，故其对拍卖标的物不能交付不承担瑕疵担保责任。
　　2.榆阳区农行是否承担赔偿责任。由于榆阳区农行在委托拍卖前未将执行抵债的镇川贸易中心部分房地产登记在自己名下，拍卖成交不发生物权效力；且其与镇川贸易中心对房地产分割划界存在争议，致其不能按约定向凡光庆交付拍卖标的物的客观事实产生，不论过错在榆阳区农行还是镇川贸易中心，根据合同法确立的严格责任原则，榆阳区农行已构成违约。由于拍卖成交合同书对不能按期交付拍卖标的物的违约责任有明确的约定；同时拍卖法第四十条第一款规定，“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。因而，榆阳区农行应向凡光庆承担违约赔偿责任。