2011年土地估价辅导知识：成本逼近法中土地取得费的测算(2)

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6、土地所有权收益
　　经计算上述各项之和，得出宗地成本价格为171.78元/ m2，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地利用所有权收益状况，土地所有权收益率取20%。

　　土地所有权收益=171.78×20%

　　=34.36元/ m2

　　7、无限年期土地单价

　　土地单价=171.78+34.36

　　=206.14元/ m2

　　8、年期修正

　　由于该土地使用权规划性质为综合用地，土地使用权期限为50年，上述计算为无限年期土地使用权价值，故需进行年期修正。

　　50年期土地单价=地价×年期修正系数=206.14×[(1-1/(1+r)n)]

　　=206.14×0.9965=205.42元/ m2

　　上述n为50年,r新乡市土地局规定取12%。

　　案例二 某宗地位于新乡市城市建成区内，土地使用权性质为划拨，土地规划用途为仓储用地，土地使用权人拟以该宗地资产与其它单位进行联营。要求对土地资产进行评估(只要求求取土地单价)。

　　由于委估宗地位于新乡市建成区内，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为仓储、工业用地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据该区域同一用途土地的城市拆迁改造取得土地的客观费用，并结合市政府颁布的其它文件，根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：

　　1、 土地取得费

　　拆迁安置费98元/ m2

　　安置拆迁户住房投资费 112元/ m2

　　小计为210元/ m2