2010年土地登记代理人考试土地权利理论与方法之集体土地使用权（2）

三、集体土地使用权的分类与取得

　　（一）关于集体土地使用权的分类

　　集体土地按用途划分为农用地和建设用地。集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。

　　根据《土地管理法》第五章　有关条文的规定（参见第4、59、60、61、62条），集体土地包括农用地和建设用地两大类。目前，土地管理部门只对其中的集体土地建设用地使用权颁发证书；农地使用权的登记发证制度尚未建立。

　　按照法律的规定和土地登记实践，集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权。

　　（二）不同用途的集体土地使用权按不同方式取得

　　集体土地使用权按照不同的用途，采用不同的方式向集体土地所有者原始取得。总的说来，包括以下四种情况：

　　（1）农地使用权。农地使用权一般通过承包经营的方式取得。通过这种方式取得的集体土地使用权，称为土地承包经营权。依《土地管理法》第14、15条规定，集体经济组织成员，以及集体经济组织成员以外的单位或者个人，可以通过承包经营的方式，取得农地使用权（即土地承包经营权），从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。具体说，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包合同一旦生效，承包方即取得集体土地使用权。在承包经营期间，承包人的土地使用权受到法律的保护。


　　（2）宅基地使用权。依《土地管理法》第62条的规定，农村居民在户口所在村（村民组）内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。

　　（3）乡镇企业用地使用权。依《土地管理法》第60条的规定，农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业的，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的，亦照此办理。

　　（4）乡村公益用地使用权。依《土地管理法》第61条的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后，经集体经济组织拨付，取得乡村公益事业用地使用权。

　　四、集体土地使用权的内容及限制

　　集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权、处分权。总的说来，集体土地使用权人对土地都享有占有权、使用权。但是，不同的集体土地使用权人在对土地行使收益权、处分权方面存在较大差异。基于不同种类的集体土地使用权在设置目的上的差异，法律对它们的使用权能和处分权能有不同的限制。例如，按照现行规定，农民对承包使用的耕地，必须按规定用途使用，不得擅自建房、建窑、采矿、采石、挖砂、取土、造砖、建坟。又如，农民对宅基地只有使用权，不得买卖或以其他形式非法转让；农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。相比较而言，土地承包经营权人的权利内容较充分，其不但对土地享有占有权、使用权、收益权，还拥有一定的处分权；而乡村公益用地使用权人的权利内容较为单纯，其对土地只享有占有权和使用权，基本上不拥有收益权、处分权。

　　集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务和权利设定时约定的义务。集体土地使用权人行使权利，在权利客体范围方面也有所限制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、空间范围及物，不得行使上述权利。因为任何权利都与一定的义务相伴，没有绝对的权利，按权利行使的一般法理，行使权利时不得违反应当履行的义务。限制的具体内容拟在后续各节　中分别做出规定，因为不同的权利其所受的限制是不同的。