房地产估价师考试《理论与方法》：地价评估及分摊

第十一章 地价评估及分摊

　　【本章主要内容】

　　1．地租理论及测算

　　2．路线价法

　　3．城镇基准地价评估

　　4．基准地价修正法

　　5．补地价的测算

　　6．高层建筑地价分摊

　　1．地租理论及测算

　　1.1地租的含义

　　1.2地租现象

　　1.3地租理论的回顾

　　1.4地租的测算

　　1.1地租的含义

　　狭义

　　指利用土地所获得的超额报酬

　　广义

　　指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬

　　基本含义

　　是一种纯粹的剩余物

　　1.2地租现象

　　农地由于肥力不同而获得超过差地的产量

　　农地由于位置离市场的距离不同而获得的超过距离远的土地节省的运输费用

　　城镇中位置不同的摊位，位置好的摊位比位置差的摊位带来销售净收入的增加

　　1.3地租理论的回顾

　　经济学家 地租理论

　　威廉。配第 地租=市场价格-生产成本

　　理查德。坎蒂隆 地租=市场价格-生产成本-经营利润

　　亚当。斯密 地租=市场价格-生产成本-平均利润

　　詹姆斯。安德森 创立了级差地租论

　　大卫。李嘉图 地租=市场价格-生产成本-平均利润

　　马尔萨斯 地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率

　　约翰。冯。杜能 地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息

　　马克思 地租可以分为级差地租、绝对地租和垄断地租

　　地租＝市场价格－生产成本－平均利润－资本利息

　　威廉。罗雪尔 地租＝土地收益－工资和利息等项目

　　伊利和莫尔豪斯 地租＝房地产收益－利息－折旧损耗－其它费用

　　雷利。巴洛维 地租＝总产值或总收益－要素成本或总成本

　　1.4地租的测算

　　地租测算公式

　　地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润

　　说明

　　公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外 其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）

　　土地是在用途下使用的－竞标地租理论

　　土地是在集约利用下使用的－马克思级差地租Ⅱ理论

　　销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的

　　土地上生产的产品数量为Q，每个产品 市场价格为P，则市场价格＝PQ

　　实际测算地租的具体方法

　　从房租中分离出地租

　　地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润

　　由地价求出地租

　　采用市场法求出地租

　　采用类似假设开发法求出地租