别墅业主拖欠物管费全败诉 物业虽胜犹败实无奈

身价数百万甚至上千万元的一些别墅业主，却长期拖欠每月几百元的物业服务费。无奈之下，苏州市城西别墅小区物业公司不得不把这些别墅业主逐一告到法院。去年以来，法院先后审结12起拖欠物管费纠纷系列案。结果，12位业主全部败诉。


　　据苏州市一些法院统计，现在起诉到法院的物业管理纠纷案件中，有九成以上是物业公司起诉业主索要物管费的案件。不交、少交、欠交物管费已成为困扰物业管理公司的老大难问题。这些被诉至法院的业主为何长期拖欠物业服务费？据了解，众业主购买的别墅与购房前房产商的“承诺”有很多出入，为了表示不满，别墅业主只好以拖欠物管费表示*。这些在苏州市颇有影响的案件不仅提醒人们思考业主和物管之间的关系定位，也凸现业主权利受到侵害时业主维权工具的缺失与诸多无奈。


　　起因： 不满服务拒付费


　　在这12起案件中，业主们普遍认为自己拒付有理，娄先生就是其中的一位。他成为被告的原因是，至起诉日共欠约定的物业服务费，合计1181.28元。


　　娄先生承认拖欠物业服务费是事实，但他认为这是由于小区物管中的失职行为造成的。


　　娄先生说，小区的生活用气本来应该是管道煤气或天然气，但现在变成部分业主使用管道煤气，部分业主使用瓶装液化石油气。另外，小区的互联网宽带接入方式，原本应为局域网光缆传输接入，现在却变成部分业主使用局域网光缆传输接入，部分业主使用电话线路的ADSL接入。


　　娄先生认为，物业公司的失职行为导致他和其他一些业主在支付了相同的物业管理费后，却得不到相同的服务水平。


　　据此，娄先生提起反诉，要求物业公司按原定计划统一小区的供气方式，并按原定规划统一小区的互联网宽带接入。同时从收受物业管理费之日起，赔偿他多支付的供气和宽带接入费用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民币77.57元，合计人民币1440.78元。


　　被诉至法院的别墅业主范先生也提出拒付物业服务费的理由。他说，在与开发商签订购房合同时，开发商曾口头承诺，为业主们保留一块绿地，还表示由开发商和物业公司共同管理该小区，但后来开发商却违背了这些承诺。


　　范先生还说，他因工作原因长期居住在国外，回苏州时，才发现房屋质量存在严重问题。比如电路漏电、房屋漏雨、瓦片掉落、绿化较差等，开发商和物业公司的负责人曾承诺为他解决问题，但多次交涉未果。不得已，他以拒交物业费表示*。


　　在这些被告的业主中，卫女士是欠费较多的一名。庭审时，卫女士还专门聘请了专职律师到庭为其答辩。卫女士的律师认为，《物业服务合同》是业主委员会签订的，而不是通过业主大会的形式签订的，对业主没有约束力。物业公司要求支付物管费的直接证据是与其小区业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》。而业主委员会并不是决策机构，只有业主大会才有权选聘物业管理企业。


　　判决： 业主败诉百分百


　　尽管这些业主拒付物管费有“充分”的理由，但法院判决还是给出了一个令业主遗憾的结果：业主应及时付清拖欠的物业费，并按照合同约定支付滞纳金，承担全部诉讼费用。


　　对此，苏州市金阊区法院民事审判庭一名法官表示，根据《物业管理条例》中的规定，业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。


　　该法官认为，一旦业主委员会代表全体业主与物业公司签订了服务合同，只要物业公司履行了约定的义务，业主就应按约定支付服务费。当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实不符约定，而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会投票解聘该物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。


　　业主： 维权道路多坎坷


　　根据法院人士的解释，不管业主和物业公司之间存在什么问题，业主们必须先把物管费交了，而矛盾可以通过业主委员会或业主大会解决。


　　话虽如此，业主们似乎并不容易办到。就本案中的范先生而言，保留绿地是口说无凭的“口头”承诺，没有法律保护。另外房子发现问题后，范先生也曾反复找过物业公司和开发商，但对方的办事效率使范先生大为恼火。要说通过业主委员会，问题也不少，如果事情不棘手，委员会的解决渠道和业主本人也差不多。如果是召开业主大会就更麻烦了，虽然拖欠物管费被诉至法院的业主还是少数，要想弹劾物业公司，业主大会未必就能通过。业主们最后觉得“交费权”是手中的、最有力的工具，继而就出现了拒付物管费这一幕。


　　苏州市一家律师事务所的律师表示，对业主而言，由于和物业公司签订合同的主体是业主委员会或其他的代理机构，不是业主本人，所以业主在物业服务方面进行维权要难得多，迫使他们往往将拒绝交费作为维护自身权利的手段。从目前我国的法律制度来看，似乎业主有“欠交物业管理费”即法律上赋予的抗辩权利，但《物业管理条例》中并不存在“物业公司不履行哪些职责，业主就有权不交物业费”等类似条款。因此什么条件下使用抗辩权可以获得法律支持？单个业主到底有没有权利在特定情况下拒交物管费？仍然是摆在广大业主及物业公司面前的一道法律难题。


　　物业： 虽胜犹败实无奈


　　在拖欠物管费的官司中，物业公司大多会胜诉。只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院就可以判业主交钱，业主的拒交“理由”则另行解决。


　　但是，对于这样稳赢的官司，物业公司人员却表示，拒交物管费的诉讼结果最终是两败俱伤。


　　一位不愿透露姓名的物业公司经理说，打欠费官司，把业主放在了对立面，伤了感情不说，往往得不偿失。这位经理的话代表了大多数物业公司的真实想法，物管和业主整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总是难以接受。对物业公司来说，一旦发生欠费纠纷，总是首先用其他的办法来解决，与业主对簿公堂实在是无奈之举。


　　另一位物业公司负责人表示，拖欠物业费是小标的官司，但却要牵扯较多精力，一般情况下，他们也是迫不得已才诉诸法律。同时，由于标的小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题也时有发生。


　　据了解，苏州一些小区物业管理质量每况愈下的例子不在少数，许多业主反映物业公司本来管理得不错，后来就越来越差。而很多物业管理公司则诉苦，大家都不交物业管理费，物业公司无法运作，当然谈不上管理的质量。这在很多小区成为一种怪圈：先是没有交费的业主和交费的业主享受同等服务，然后出于攀比从众心理，导致更多的人欠费，物业公司为了控制成本，只好减少人员，降低服务质量，导致业主满意率降低，从而使更多的业主不交费，进入恶性循环。可见，这是一种两败俱伤的后果。


　　那么，当双方发生矛盾时，究竟该持什么样的态度，采取什么样的措施解决纠纷呢？


　　症结： 提高质量是关键


　　物业公司与业主的关系既对立又统一，协调两者关系是个大学问。从苏州市城区法院审结的物业管理纠纷案可以看出，目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。


　　一些业内人士认为，物业管理是一项系统工程，它贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物管费之所以收不上来，原因主要有：一是业主不了解物业管理的实际涵盖；二是对物业管理服务不满意；三是房屋质量存在问题；四是部分业主存在一定的侥幸心理。


　　解决这些问题，首先应该加强物业管理公司自身建设，提高服务质量；其次，做好与开发公司间的房产交接；三是加强物业管理知识的宣传。对于那些经做工作仍拖欠物管费的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身合法权益。


　　不少业主认为，“解铃还须系铃人”，当前物业公司首先要转变观念，坚持以人为本的指导思想，以广大业主满意不满意作为衡量工作的试金石，切实提升物业管理的服务水平。从业主关心的衣食住行方面入手，高质量地提供小区绿化、卫生、家政、治安、物业维护等常规服务，努力探索提供各种特色服务、个性服务，尽可能满足业主对物业管理的多样化需要。而对服务质量的评判既不能业主评判，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。此外，有的物业公司账目不清，不予公开，也是此类诉讼增多的一个原因。因此，在管理和运作上，物业公司还应做到公开透明。