土地估实务辅导：台湾土地估价与地价管理（2）

地价体系
　　按照估价目的和估价任务来源不同,台湾地价一般分为两大类,即官方估价和民间估价。民间估价是为特殊目的,针对个别土地进行估价,属于宗地估价:官方估价主要是为政策性目的而采用的大量批次估价,以区片估价为主。因此,台湾的地价体系包括以下地价种类:区段地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等,其中前三项属于官方估价范畴,宗地评估价一般属于民间估价范畴。

　　官方估价。台湾实施的土地制度兼顾公有与私有,对于公、私地权范围的划分,以核定台湾地区地价为基础,地价核定以后,土地因私人的改良利用而产生的价值,仍属原主所有。但由于社会、经济发展增加的土地自然增值,则应还给社会,归全体民众所共享。

　　平均地权在实施方法上,可以归纳为“规定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”等四个方法。藉由规定地价,先划分公私地权的界限,私人所有的土地权利,仅限于现在的地价;而后利用照价征税,可将土地上的自然收益收归公有;为保持地权分配的均等,政府可参照价收买办法,随时收回私人的地权,以满足缺乏土地者的需求;终藉由涨价归公将土地未来的增值收归公有。这四个方法要同时并行,规定地价是基础,所以,官方规定地价是执行平均地权的基石。

　　官方所采用的规定地价有两种:公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考,并按此申报地价,课征地价税,后者则是私有土地移转或设定典权时,民众申报转移现值的参考,并作为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官方估价的技术规程为《地价调查估计规则》。